경기도소액임차인 분류: 수도권과밀
성남시 전세 안전 리포트
2025–2026년 기준 · 주택임대차보호법 시행령 2023.2.21 현행
소액임차인 기준
1.45억원 이하
이 금액 이하 보증금만 해당
최우선 변제금액
4,800만원
경매 시 선순위 배당
HUG·HF 보증 한도
7억원
수도권 기준
소액임차인 최우선변제란?
주택이 경매로 넘어갔을 때, 보증금이 기준 이하인 소액임차인은 선순위 근저당보다 먼저 일정 금액을 배당받을 수 있습니다.성남시은(는) 수도권 과밀억제권역 (서울 제외) · 세종 · 용인 · 화성 · 김포에 해당하는 수도권과밀 지역으로 아래 기준이 적용됩니다.
성남시 적용 기준 (2023.2.21 현행)
소액임차인 해당 조건보증금 1.45억원 이하
최우선 변제금액4,800만원
적용 계약2023년 2월 21일 이후 체결·갱신
※ 최우선변제금액이 주택가액의 1/2을 초과하면 1/2 한도 내에서만 변제됩니다.
전세보증보험 가입 한도
HUG (주택도시보증공사)7억원
☎ 1566-9009hug.or.kr
HF (한국주택금융공사)7억원
☎ 1688-8114hf.go.kr
SGI 서울보증보험제한 없음 (별도 심사)
☎ 1566-5000sg.or.kr
⚡ 중요: HUG·HF 보증 한도(7억원)를 초과하는 전세 계약은 SGI 서울보증보험 가입을 검토하거나, 법무사 동반 계약을 권장합니다.
전세가율 안전 기준
성남시의 전세가율은 대략 50~68%, 전세보증금 범위는 3억~9억 수준으로 파악됩니다. 단, 시세는 수시로 변동되므로 반드시 KB부동산 시세를 직접 확인하세요.
70% 이하안전
70~80%주의
80~90%위험 — 보증보험 필수
90% 초과매우 위험 — 계약 재검토
안전 계산 공식
(근저당 채권최고액 + 선순위 임차인 보증금 + 내 보증금) ÷ KB시세 × 100
→ 이 값이 70% 이하여야 안전합니다.
성남시 특이사항 및 주의 포인트
분당·판교는 경기도 최고가 전세 시장으로 HUG 보증 한도(7억) 초과 사례가 많습니다. 고액 전세는 SGI 서울보증 검토 필수. 구시가지(수정·중원구)는 빌라 비율이 높아 전세가율을 각별히 확인하세요.
관련 지역·랜드마크
분당판교테크노밸리정자역야탑역구시가지(수정구)
성남시 전세 계약 전 필수 절차
1등기부등본 직접 발급 (iros.go.kr) — 계약 당일 + 잔금 당일 2회
2전세가율 계산: (근저당 + 내 보증금) ÷ KB시세 70% 이하 확인
3소액임차인 해당 여부 확인 (보증금 1.45억원 이하)
4HUG·HF 전세보증보험 사전 가입 가능 여부 조회
5잔금 당일 즉시 전입신고 + 확정일자 처리
6HUG·HF·SGI 전세보증보험 가입 (계약 기간 1/2 경과 전까지)
※ 본 리포트는 주택임대차보호법 시행령 및 공개 데이터를 바탕으로 작성된 일반 참고 정보입니다. 전세가율·보증금 범위는 시세 변동에 따라 달라질 수 있으며, 개별 계약의 법적 효력에 대해서는 반드시 법무사·변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.