자주 묻는 질문

등기부등본은 어디서 발급받나요?

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 온라인 발급이 가능합니다. 1건당 700원(열람) 또는 1,000원(발급)이며, 가까운 등기소나 무인발급기에서도 발급받을 수 있습니다. 중개인이 출력해준 것은 조작 가능성이 있으므로 반드시 본인이 직접 발급하세요. 계약일과 잔금일 두 번 모두 확인하는 것이 원칙입니다.

집주인의 세금 체납 여부를 어떻게 확인하나요?

2023년 4월부터 보증금 1,000만 원을 초과하는 임대차계약을 체결한 임차인은 임대인 동의 없이 국세·지방세 체납 여부를 조회할 수 있습니다. 국세는 가까운 세무서 방문(국세징수법 제109조의2), 지방세는 위택스(wetax.go.kr) 온라인 또는 시군구청 방문(지방세징수법 제6조의2)으로 가능합니다. 단, 임대차 시작일 이후에는 동의 없는 열람이 불가하므로 반드시 입주 전에 확인하세요.

전세가율 80%가 왜 기준이 되나요?

집이 경매로 넘어갈 경우 낙찰가는 시세의 약 70~80% 수준인 경우가 많습니다. 전세보증금이 집값의 80%를 초과하면 경매 낙찰금으로 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 따라서 전세가율이 80% 이상인 물건은 깡통전세 위험이 높다고 판단합니다. 안전전세 계산기(safelease.kr/calculate)에서 직접 시뮬레이션해볼 수 있습니다.

계약금을 중개사 계좌로 보내도 괜찮나요?

절대 안 됩니다. 계약금과 잔금은 반드시 등기부등본에 기재된 소유자(임대인) 본인 명의의 계좌로만 송금해야 합니다. 중개인 계좌, 제3자 계좌로 송금하면 사기 피해를 입었을 때 법적으로 보호받기 어렵습니다.

전입신고는 언제 해야 하나요?

잔금 납부 당일 즉시 처리하는 것이 원칙입니다. 법적으로는 이사 후 14일 이내에 하면 과태료가 없지만, 전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 생기기 때문에 하루라도 늦어지면 그 사이 설정된 근저당에 대항할 수 없습니다. 정부24(gov.kr)에서 온라인으로도 처리 가능합니다.

확정일자와 전입신고의 차이는 무엇인가요?

전입신고는 '대항력'을 얻기 위한 절차로, 집이 경매에 넘어가도 계속 거주할 권리를 줍니다. 확정일자는 '우선변제권'을 얻기 위한 것으로, 경매 시 낙찰금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리를 줍니다. 두 가지 모두 잔금 납부 당일 주민센터에서 함께 처리할 수 있습니다.

전세보증보험에 가입하면 100% 보증금을 돌려받을 수 있나요?

전세보증보험(전세보증금반환보증)에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 HUG·HF·SGI가 대신 지급해줍니다. 단, 가입 조건(전세가율, 건물 유형, 보증금 한도 등)을 충족해야 하며, 전입신고 및 확정일자를 받은 상태에서 계약 기간 중에 가입해야 합니다.

계약갱신청구권이란 무엇인가요?

주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인은 2년 계약 만료 시 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있습니다(2020년 7월 31일 시행). 임대인은 실거주, 2개월 이상 임대료 연체 등 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 갱신 시 임대료는 직전 계약 대비 최대 5%까지만 인상 가능합니다. 행사 시기는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.

묵시적 갱신이 됐는데 갑자기 이사가야 한다면?

묵시적 갱신(만료 전 쌍방 아무 통보 없이 자동 연장)이 된 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의2). 임대인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 후 계약이 종료되고 보증금을 반환받을 수 있습니다. 반드시 문자·내용증명 등 서면으로 통보해 수신 날짜를 확인해두세요.

전세 계약 중 집주인이 집을 팔면 어떻게 되나요?

전입신고와 확정일자를 마친 임차인은 '대항력'이 있어 새 집주인에게도 임대차 관계가 그대로 승계됩니다(주택임대차보호법 제3조). 새 집주인은 기존 계약 조건을 유지해야 하며, 임차인은 계약 만료 시 새 집주인에게 보증금 반환을 요청할 수 있습니다. 단, 전입신고 전에 근저당이 설정되어 있었다면 선순위 근저당권자가 먼저 배당받습니다.

전세사기 피해자 특별법 지원을 받으려면 어떤 조건이 필요한가요?

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(2023년 제정, 2024~2025년 개정)상 피해자로 인정받으려면 ① 전입신고·확정일자 완료 ② 임차보증금 5억 원 이하 ③ 2인 이상 피해 발생 ④ 임대인의 의도적 채무 불이행 의심 등 4가지 요건을 충족해야 합니다. 인정 시 LH 경매 우선매수권 이전, 최대 10년 무상 거주, 긴급 주거·법률 지원을 받을 수 있습니다. 신청은 jeonse.kgeop.go.kr에서 가능하며, 지원 신청 유효기간은 2027년 5월 31일까지입니다.

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