잔금 납부 직전 등기부등본 최종 확인필수
잔금 송금 전 마지막으로 등기부등본을 재발급해 계약일 이후 권리관계(근저당 추가, 소유권 이전, 가압류 등) 변동이 없는지 최종 확인합니다. 이상이 있으면 잔금을 절대 송금하지 마세요.
⚠잔금 납부 직전까지 신규 근저당 설정이 발생할 수 있습니다. 중개인이나 임대인이 '빨리 보내달라'고 재촉하더라도 반드시 확인 후 송금하세요.
전입신고 — 잔금 당일 즉시 처리 (대항력 확보)필수
잔금 납부 당일 주민센터 방문 또는 정부24(gov.kr) 온라인 신청. 대항력은 전입신고(주민등록) + 점유(실제 거주) 완료 다음 날 0시부터 발생합니다.
⚠전입신고를 하루라도 늦추면 그 사이에 설정된 권리(근저당 등)가 선순위가 됩니다. 잔금 납부 당일 처리가 원칙입니다. 온라인 신청의 경우 처리 완료까지 다음 영업일이 소요될 수 있으므로 주민센터 방문을 권장합니다.
확정일자 — 전입신고와 동시에 신청 (우선변제권 확보)필수
전입신고 당일 주민센터에서 임대차계약서 원본에 확정일자 인을 받거나, 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 온라인 신청(수수료 600원)합니다. 우선변제권은 ①대항력(전입신고+점유) + ②확정일자 + ③보증금 실제 지급 세 가지가 모두 충족되어야 발생합니다.
⚠확정일자를 받지 않으면 경매 시 배당금에서 후순위가 되어 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 반드시 계약서 원본에 받아야 하며, 사본에 받으면 효력이 없습니다.
💡전입신고 + 확정일자는 주민센터에서 한 번에 처리 가능합니다. 단, 이 둘은 서로 다른 제도이므로 각각 접수 여부를 확인하세요.
전세보증보험 가입 — 가입 기한 내 빠르게 신청필수
HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증 중 조건에 맞는 상품을 선택해 전입신고·확정일자 취득 후 신청합니다. 가입 시한은 임대차 계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전이며 계약 만료 1개월 전까지는 불가합니다.
⚠계약 기간 절반이 지나면 가입이 원칙적으로 불가합니다. 잔금 납부 직후 최대한 빠르게 신청하세요. 보증보험 미가입 상태에서 임대인이 파산하면 보증금 회수에 수 년이 소요될 수 있습니다.
💡HUG 기준 2025년: 수도권 보증금 7억원 이하, 지방 5억원 이하. 단, 전세가율·건물 유형 등 추가 요건이 있으므로 HUG 공식 사이트에서 반드시 사전 확인하세요.
주택임대차 신고 (의무 대상 해당 시)
보증금 6,000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과인 임대차계약은 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대차 신고 의무가 있습니다. 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 신청합니다.
💡전입신고 시 임대차 신고를 동시에 처리할 수 있는 경우도 있습니다. 단, 전입신고와 임대차 신고는 별개의 제도이므로 각각 완료 여부를 확인하세요.
계약 서류 일체 영구 보관필수
임대차계약서 원본, 확정일자 받은 계약서, 전입신고 확인서, 보증보험 증권(가입 시), 잔금 납부 당일 발급 등기부등본, 계좌이체 내역을 모두 원본·디지털 복사본으로 보관합니다.
⚠계약 종료 후 보증금을 전액 반환받기 전까지 모든 서류를 보관하세요. 분쟁 발생 시 계약서·이체 내역이 핵심 증거가 됩니다.
💡중요 서류는 스캔 후 클라우드(이메일 첨부 등)에 백업해 분실에 대비하세요.