등기부등본 직접 발급 및 전체 권리관계 확인필수
인터넷등기소(iros.go.kr)에서 본인이 직접 발급합니다. 표제부(소재지·면적), 갑구(소유권·가압류·가처분·경매개시결정), 을구(근저당권·전세권·임차권등기) 순으로 확인하세요.
⚠중개인이 출력해준 등기부등본은 위변조 가능성이 있습니다. 반드시 본인이 직접 발급하세요. 갑구에 가압류·가처분·경매개시결정이 있거나 을구에 과도한 근저당이 설정된 물건은 계약 자체를 재검토하세요.
💡등기부등본은 계약 전뿐 아니라 계약 당일·잔금 당일에도 재발급해 확인해야 합니다.
건축물대장 확인 (위반건축물·용도 점검)필수
정부24(gov.kr)에서 건축물대장(일반/집합)을 발급해 위반건축물 표시 여부, 건축물 용도(주거용 여부), 전용면적을 확인합니다.
⚠위반건축물(빨간 글씨 표시)은 HUG·HF·SGI 전세보증보험 가입이 원칙적으로 불가합니다. 미등기·무허가 건물은 주택임대차보호법의 보호 대상에서 제외될 수 있습니다.
💡반지하·고시원·다가구 등 주거 취약 유형은 건축물 용도가 '주거'로 등재됐는지 별도로 확인하세요.
전세가율 진단 — 깡통전세 위험도 확인필수
전세가율 = 전세보증금 ÷ KB시세(또는 공동주택 공시가격) × 100. 수도권 80% 이하, 지방 70% 이하를 안전 기준으로 봅니다. 경매 평균 낙찰가율이 시세의 70~80% 수준임을 감안한 기준입니다.
⚠전세가율 80% 초과 물건은 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 높습니다. 임대인의 세금 체납이나 선순위 근저당이 있다면 실질 회수 가능 금액은 더 줄어듭니다.
💡집값은 KB시세 → 공동주택 공시가격 → 감정평가 순으로 보수적으로 적용할수록 안전합니다.
선순위 권리 합산 — 배당 시뮬레이션필수
등기부등본 을구의 근저당 채권최고액(실채권의 120~130%) + 선순위 임차인 보증금 합계 + 본인 보증금 총합이 KB시세의 70% 이하인지 확인합니다.
⚠근저당 채권최고액은 실제 대출금보다 20~30% 높게 설정됩니다. 채권최고액 전액을 선순위 채권으로 계산해야 안전합니다. 세금 체납 여부(국세·지방세 납부확인서)도 확인하면 더욱 좋습니다.
💡임대인에게 국세·지방세 완납증명서 제출을 요청하세요. 임대인이 거절하면 그 자체가 위험 신호입니다.
임대인 신원 확인 — 소유자·신분증·계약 당사자 3일치필수
등기부등본 소유자 = 신분증(주민등록증·운전면허증) = 계약 상대방이 동일인인지 확인합니다. 대리인 계약 시 인감증명서가 첨부된 위임장 + 소유자 인감도장이 날인된 계약서를 요구하세요.
⚠소유자와 계약 상대방이 다르고 위임장도 없다면 그 계약은 법적 효력이 없을 수 있습니다. 법인 임대인이라면 법인등기부등본과 대표이사 여부도 별도 확인하세요.
공인중개사 자격·등록 및 손해배상보험 확인필수
국가공간정보포털(nsdi.go.kr) 또는 한국공인중개사협회(kar.or.kr)에서 중개사 자격증 번호와 중개업 등록 여부를 확인합니다. 손해배상보증보험 가입 여부와 보증 한도(주거용 최소 1억원)도 요청해 확인하세요.
⚠미등록 중개업자를 통한 계약은 공인중개사법상 손해배상 청구가 불가합니다. 중개사무소 문에 붙은 등록증이 현재 유효한지도 확인하세요.
HUG·HF 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 조회
HUG(hug.or.kr) 또는 HF(hf.go.kr)에서 해당 주택의 보증보험 가입 가능 여부를 사전 조회합니다. 수도권 보증금 7억원 이하, 지방 5억원 이하이어야 가입 가능(HUG 기준, 2025년).
⚠보증보험 가입이 불가능한 물건은 계약 자체를 재검토하는 것이 안전합니다. 가입 가능 여부는 시세 변동에 따라 달라질 수 있으므로 계약 직전에도 재확인하세요.
💡가입 불가 판정이 나와도 SGI서울보증(sg.or.kr)에서 별도 심사 후 가입이 가능한 경우가 있습니다.