전세계약 특약사항
임차인 보호 필수 8가지
주택임대차보호법 제10조 기준 · 2026년 4월 현행
계약서의 기본 내용 외에 당사자 간 별도로 합의한 사항을 적는 조항입니다.주택임대차보호법 제10조에 따라 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없으나, 임차인에게 유리한 특약은 법보다 강한 보호를 받을 수 있습니다. 특약은 중개인이 알아서 넣어주지 않으므로 반드시 본인이 요청해야 합니다.
특약사항 8가지 실전 문구
계약 후 집주인이 대출을 추가로 받으면 선순위 채권이 늘어 보증금 반환이 어려워집니다.
"임대인은 본 임대차 계약 기간 중 제3자에게 근저당권, 담보권 및 기타 제한물권을 설정하지 않기로 한다. 이를 위반할 경우 임차인은 즉시 계약을 해제하고 임대인은 계약금의 2배를 배상한다."
계약 체결과 잔금 납부 사이에 가압류·경매개시결정이 들어오는 사례가 있습니다.
"임대인은 잔금일까지 등기부상 권리관계를 계약일 현재 상태로 유지하여야 한다. 임차인은 잔금 납부 전 등기부등본을 재발급하여 이상 유무를 확인하며, 변동 사항 발견 시 잔금 지급을 거절할 수 있다."
임대인이 협조를 거부하거나 건물 하자로 가입이 불가한 경우 보증금 보호가 불가합니다.
"임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 필요한 서류 제출 및 협조 의무를 진다. 임대인의 귀책 사유로 가입이 불가할 경우 임차인은 계약을 해제하고 임대인은 계약금 2배를 반환한다."
위임장을 이용한 대리인 계약에서 신분 위조 사기가 빈발합니다.
"임대인(또는 법정 대리인)은 계약 체결 시 신분증 원본을 제시하고, 계약 목적물이 임대인의 단독 소유임을 보증한다. 허위 또는 은닉된 공유지분이 확인될 경우 임차인은 계약을 무효로 할 수 있다."
계약 만료 후에도 보증금을 반환하지 않는 사례가 많으며, 소송 없이는 이자를 받기 어렵습니다.
"임대인은 임대차 종료일에 보증금 전액을 임차인의 지정 계좌로 반환한다. 반환이 지연될 경우 지연 기간에 대해 연 12%의 지연이자를 가산하여 지급한다."
임대인의 세금 체납은 등기부등본에 나오지 않으며, 경매 시 보증금보다 먼저 배당됩니다.
"임대인은 현재 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 보증하며, 계약 기간 중 체납이 발생할 경우 즉시 임차인에게 고지할 의무를 진다. 임대인의 조세 채무로 인해 임차인에게 손해가 발생할 경우 이를 배상한다."
대출이 안 될 경우 계약금을 돌려받지 못하는 분쟁이 발생할 수 있습니다.
"임차인의 전세자금대출 신청이 은행 심사에서 부결될 경우, 임차인은 계약 체결일로부터 10일 이내에 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다."
계약 후 발견되는 누수, 결로, 불법 증·개축 등의 하자로 전세보증보험 가입이 불가한 경우가 있습니다.
"임대인은 계약 목적물의 하자(누수, 결로, 불법 건축, 위반건축물 등)에 대해 계약 전 임차인에게 고지하여야 한다. 미고지로 인해 전세보증보험 가입이 불가하거나 손해가 발생한 경우 임대인이 이를 배상한다."
- 특약은 반드시 계약서 원본에 직접 기재하고, 서명·날인을 받아야 법적 효력이 있습니다.
- 중개인이 특약을 추가하기 꺼려할 수 있으나, 이는 임차인의 정당한 권리입니다. 거절한다면 거래 자체를 재검토하세요.
- 특약 위반 시 즉각 행동할 수 있도록 내용증명 발송 요령과 전세보증보험 비상 청구 절차를 미리 파악해두세요.