필수 확인전세가율 계산법과 안전 기준
전세가율 계산법과 안전 기준
80%가 왜 기준이 되는가
2025–2026년 기준
전세가율이란?
전세가율은 주택 매매가 대비 전세보증금의 비율로, 임차인의 보증금이 얼마나 위험에 노출되어 있는지를 나타내는 핵심 지표입니다.
전세가율 = 전세보증금 ÷ 주택 시세 × 100
시세 기준 선택 — 보수적일수록 안전
KB부동산 시세kbland.kr
가장 널리 쓰이는 기준. 상한가·하한가·일반거래가로 구분. 일반거래가 기준 사용 권장.
국토부 실거래가rt.molit.go.kr
최근 6개월 내 실제 거래된 가격. 거래가 적은 지역은 데이터 부족에 주의.
공동주택 공시가격realtyprice.kr
시세의 60~70% 수준. 가장 보수적인 기준. HUG 전세보증보험 심사에 사용.
전세가율 80% 기준의 근거
왜 80%가 안전 기준일까요? 집이 경매로 넘어갔을 때의 흐름을 보면 이해할 수 있습니다:
①
경매 낙찰가
일반적으로 시세의 70~80% 수준에서 낙찰됩니다. 입찰자가 없거나 매각가가 낮으면 더 떨어질 수 있습니다.
②
선순위 채권 공제
낙찰가에서 근저당·세금(당해세 포함)·소액임차인 최우선변제금액이 먼저 배당됩니다.
③
임차인 배당
남은 금액에서 확정일자 우선변제권에 따라 순서대로 배당됩니다. 순서가 뒤로 밀리면 한 푼도 못 받을 수 있습니다.
⚠ 전세가율별 위험 수준
70% 이하안전
70~80%주의
80~90%위험 — 보증보험 필수
90% 초과매우 위험 — 계약 재검토
실전 계산 예시
KB시세4억원
근저당 채권최고액1억 2천만원
내 전세보증금2억 8천만원
합계 ÷ KB시세(1.2억 + 2.8억) / 4억 = 100%
→ 위험! 경매 시 보증금 전액 회수 불가 가능성 높음
소액임차인 최우선변제금액 (2023년 2월 이후 현행)
경매 시 낙찰금에서 선순위 근저당보다도 먼저 배당받는 소액임차인 제도입니다. 보증금이 아래 기준 이하라면 일정 금액은 최우선으로 돌려받을 수 있습니다.
| 지역 | 소액임차인 기준 | 최우선변제 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 보증금 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 수도권 과밀억제권역 (서울 제외) 세종·용인·화성·김포 | 보증금 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 (과밀억제권역·군 제외) | 보증금 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 보증금 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
* 2023년 2월 21일 이후 체결·갱신 계약에 적용. 최우선변제금액이 주택가액의 1/2을 초과하면 1/2 한도 내에서만 변제됩니다.