계약갱신청구권 & 묵시적 갱신
2+2년 임대차 완전 정리
주택임대차보호법 제6조·제6조의3 기준 · 2020년 7월 31일 시행 · 2026년 4월 현행
- 계약갱신청구권 — 2년 계약 만료 시 임차인이 1회에 한해 2년 연장 요구 가능
- 임대료 5% 상한 — 갱신 시 보증금·월세를 직전 대비 5% 초과 인상 불가
- 묵시적 갱신 — 만료 6~2개월 전 아무도 통보 안 하면 동일 조건으로 2년 자동 연장
계약갱신청구권이란?
주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인은 최초 2년 임대차 계약이 만료되는 시점에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없으며, 이로 인해 실질적으로 최소 4년(2+2년)의 거주 보장을 받게 됩니다.
계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 의사 표시. 기간 내에 구두·문자·내용증명 등으로 가능.
임차인당 1회만 사용 가능. 한 번 사용하면 이후 계약에서는 사용 불가.
갱신 시 직전 계약 대비 보증금·월세 5% 이내에서만 인상 가능. 지자체는 조례로 더 낮게 설정 가능.
임대인 또는 직계존비속의 실거주 목적, 2개월 이상 임대료 연체, 임차인 무단 전대·양도, 주택 전부 철거·재건축 등.
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 다른 임차인에게 임대한 경우, 기존 임차인에게 손해배상을 해야 합니다 (주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 이사비, 중개수수료, 보증금 차액 등이 손해로 인정될 수 있습니다.
묵시적 갱신이란?
주택임대차보호법 제6조에 따라, 임대차 계약 만료 전 6개월~2개월 사이에 임대인도 임차인도 갱신 거절이나 조건 변경 통보를 하지 않으면, 기존과 동일한 조건으로 2년 자동 연장됩니다.
| 구분 | 계약갱신청구권 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 발생 조건 | 임차인이 기간 내 의사 표시 | 쌍방 아무도 통보 안 함 |
| 갱신 기간 | 2년 | 2년 |
| 임대료 인상 | 최대 5% | 직전 계약과 동일 (인상 불가) |
| 임차인 중도 해지 | 불가 (2년 유지) | 언제든 가능 (통보 후 3개월) |
| 임대인 중도 해지 | 불가 | 불가 |
묵시적 갱신 후 갑자기 이사가고 싶다면?
묵시적 갱신으로 계약이 연장된 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 임대인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료되고 임대인은 보증금을 반환해야 합니다 (주택임대차보호법 제6조의2).
임대인에게 서면(문자·카카오톡·내용증명)으로 해지 의사를 명확히 전달. 구두보다 서면이 분쟁 예방에 유리합니다.
임대인이 통보를 받은 날로부터 정확히 3개월 후 계약이 종료됩니다. '발송일'이 아닌 '수신일' 기준입니다.
계약 종료일에 보증금 전액 반환을 요구합니다. 미반환 시 임차권등기명령 신청 후 이사할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 2020년 7월 31일 이전에 체결한 계약도 계약갱신청구권을 쓸 수 있나요?
A. 네. 법 시행 이전에 체결된 계약도 갱신 시점이 2020년 7월 31일 이후라면 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 단, 이미 한 번 갱신했다면 청구권을 소진한 것으로 봅니다.
Q. 계약갱신청구권을 사용하면 전세에서 월세로 전환할 수 있나요?
A. 임대인이 갱신을 수락하면서 월세 전환을 요청할 수 있으나, 임차인이 동의하지 않으면 기존 조건(전세)을 유지해야 합니다. 단, 임대인이 5% 이내 보증금 인상을 요구하는 것은 정당합니다.
Q. 계약갱신청구권을 사용하지 않고 묵시적 갱신이 되면 청구권이 소진되나요?
A. 아닙니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 사용과 별개입니다. 묵시적 갱신 이후에도 다음 갱신 시 계약갱신청구권을 1회 사용할 수 있습니다.