등기부등본 보는 법
갑구·을구 완벽 해석 가이드
2025–2026년 기준 · 인터넷등기소 기준 설명
등기부등본이란?
등기부등본은 부동산(토지·건물)에 관한 모든 권리관계를 공식 기록한 법적 문서입니다. 소유자가 누구인지, 은행 대출이 얼마나 잡혀있는지, 가압류나 경매개시결정이 있는지 등 계약 전 반드시 확인해야 할 정보가 모두 담겨 있습니다.
중개인이 출력해준 등기부등본은 위변조 가능성이 있습니다. 반드시 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 본인이 직접 발급해 확인하세요. 계약 당일과 잔금 당일에도 재발급해 변동 여부를 확인하는 것이 원칙입니다.
등기부등본 발급 방법
iros.go.kr 접속 → 회원 또는 비회원 로그인 (공동인증서 또는 간편인증 가능)
상단 메뉴 '부동산등기' → '열람/발급' → 주소 또는 고유번호 입력
열람용(700원) 또는 발급용(1,000원) 선택. 법적 효력이 필요하면 발급용을 선택하세요.
신용카드·인터넷뱅킹으로 결제 후 즉시 확인. 인쇄 또는 PDF 저장
등기부등본 구성 3가지
부동산의 소재지·지목·면적·구조·용도. 주거용(주택)인지 확인합니다.
소유권 변동 이력과 가압류·가처분·경매개시결정 등 소유권에 영향을 주는 권리 기재.
근저당권·전세권·임차권 등 소유권 이외의 권리 기재. 은행 대출 규모를 여기서 확인합니다.
갑구에서 확인할 위험 신호
집이 이미 경매 절차에 들어간 상태입니다. 계약을 절대 진행하면 안 됩니다.
채권자가 집주인의 재산을 동결한 상태. 이후 경매로 넘어갈 가능성이 높습니다.
소유권 분쟁이 진행 중인 경우가 많습니다. 전문가 확인 없이는 계약하지 마세요.
단기간 소유권이 여러 번 이전됐다면 사기성 거래 여부를 의심해보세요.
을구에서 확인할 내용 — 근저당 계산법
을구에서 가장 중요한 것은 근저당권 채권최고액입니다. 은행은 실제 대출금보다 20~30% 높은 금액을 채권최고액으로 설정합니다. 따라서 등기부에 "채권최고액 1억 2천만 원"이라고 적혀 있다면 실제 대출은 약 1억 원입니다.
자주 묻는 질문
A. 아무 권리관계가 없다면 상대적으로 안전하지만, 세금 체납(당해세)은 등기부에 나타나지 않습니다. 임대인에게 국세·지방세 완납증명서 제출을 요청하는 것이 좋습니다.
A. 확정일자는 저렴하고 빠르지만 임차인이 직접 취득해야 하며, 전세권 설정은 등기에 기재되어 물권적 효력이 더 강합니다. 대부분 확정일자로 충분하며 전세보증보험과 함께 쓰는 것이 가장 효과적입니다.